关于物业管理服务合同纠纷案件的统计分析

　　近年来，惠民县法院受理的物业管理服务合同纠纷案件数量明显增多，2012年、2013年全年受理物业管理纠纷案件分别为11件和16件，2014年至今，受理物业纠纷案件23件，同比上升43.75%。此类案件虽然标的小，但容易产生群体性纠纷，涉及面广、社会影响较大。本文将通过对该院物业管理服务合同纠纷的统计数据分析，探求该类案件的特点及纠纷成因，并有针对性地提出建议。

　　一、物业管理服务合同纠纷的显著特点

　　一是物业服务收费案件所占比例最大。在物业纠纷案件

　　中，主要纠纷是业主拖欠物业公司的绿化、安保、环境、卫生等相关物业费。此类案件，约占所有物业纠纷案件的95%。

　　二是案件标的额较小。由于物业纠纷主要是物业费的拖缴，所以标的较小，1000元-3000元之间的案件约占98.5%。

　　三是多数为群体性案件。从受理的案件看，虽然案件数量较多，但涉及的物业管理企业并不多，大多为一家物业公司起诉几户甚至几十户业主。如2013年，16起案件只涉及2家物业公司。

　　四是案件调解撤诉率高。该类案件多为群体性案件，社会影响较大，为兼顾社会效果，一般以调解方式结案。2014年，受理的23起案件中，调解结案19件，撤诉2件。

　　五是物业企业胜诉率大。相对于业主个人来讲，物业服务企业无论是在法律知识和证据收集上，还是在诉讼经验方面都比业主更有优势，胜诉率较高。2014年，物业企业胜诉率占91.5%。

　　二、物业管理服务合同纠纷的审理难点

　　一是案件矛盾较为突出。物业服务纠纷往往涉及到几人甚至几十人，利益的共同性自然使业主联合起来，形成群体性纠纷。业主一方当事人认为物业管理服务存在不足在先，某些管理费用就不应缴纳，所以容易产生对峙情绪，矛盾难以协调，社会影响大。

　　二是业主证据意识差。在物业纠纷案件中，一些业主对物业公司的服务不满意，认为物业服务不达标，服务存在瑕疵，但业主平时不注意收集证据，在诉讼中经常会出现举证不能的情况，其抗辩理由很难得到支持。

　　三是法律关系交叉复杂。物业管理法律关系涉及多方面利益主体：既可能涉及业主与使用人的关系、业主或使用人与物业管理公司的物业管理服务合同关系、侵权关系，又可能涉及到房地产开发商与物业管理公司的关系、业委会与物业管理公司的关系，业主、业委会或物业管理公司与房产管理部门的关系。如何理清并协调其间的关系，成为审判此类案件的难点。

　　三、物业管理服务合同纠纷成因分析

　　一是物业合同签订不规范。实践中，业主与物业管理企业签订合同极其不规范，甚至部分小区居民反映没有签订过物业服务合同，导致业主与物业管理企业在对物业管理本身的认识上产生较大差距。许多业主认为物业公司未履行其应尽的义务且服务质量较低，不愿意交纳物业费。

　　二是业主自治组织发育不良。部分小区未成立业主委员会，部分小区业主委员会的成立未经过业主大会选举，且业委会的工作职责不明晰，业委会在小区中的作用发挥不到位，造成物业公司与业主之间缺乏必要的沟通渠道，一些本应及时化解的小矛盾由于得不到及时解决而逐渐激化，最终导致双方互相不满和怨愤。

　　三是物管公司进场不透明。开发商在进行商品房预售时，与自己知悉的物业公司签订了前期物业服务合同，而当楼盘完工交付业主入住时，一般均延续之前的物业公司继续进行物业服务。但大多数业主对此并不知情，对物业公司更是无法进行选择，为日后纠纷的产生埋下了隐患。

　　四是基层组织对住宅小区物业管理缺乏监督指导。基层组织对住宅小区物业管理的主动管理不到位、政策指导不及时，如对业主委员会的成立，应在政府的参与指导下运作；住宅小区房屋公共部位维护费也应由政府规定，但这些与业主生活密切相关的问题，基层组织往往重视不够。

　　四、关于解决物业服务合同纠纷的对策及建议

　　一是完善立法，健全相关法制。明确物业管理合同的法律性质和相关法律责任，对开发商、物业管理公司、业主间的法律关系做出明确规定，并界定各主体的权利义务，平衡各主体之间的利益。同时，加大法律规范的可操作性，使业主自治原则真正落到实处。

　　二是加强对物业管理公司的监管。政府部门对物业服务行业要从收费标准、服务内容和提高管理水平等方面加强管理和监督，引导物业服务市场健康有序发展，避免或减少纠纷。如对物业管理公司的资质加强审查，要求物业管理人员持证上岗等。

　　三是加大纠纷调解力度。建立多元化纠纷解决机制，发挥居委会、人民调解委员会等多种调解主体作用，尽量在诉讼外解决纠纷。同时，与业主和物业管理公司面对面，及时发现矛盾所在，提出解决意见。

　　四是及时发送司法建议。针对审理过程中发现的物业管理问题，积极与政府相关职能部门和物业管理公司沟通，向其发出司法建议，指导其规范物业管理行为，改善服务措施，提高服务质量，从源头上预防或减少纠纷的产生。

　　五是积极进行案后回访。对物业合同纠纷案件启用案件回访常态机制，在案件判决或调撤后一定期限内对当事人进行回访，释明相关法律规定，提升业主的有偿消费意识和物业公司的质量服务意识。同时，定期安排法官深入社区开展法律咨询，提升社区群众依法化解纠纷的能力。